商品房为什么变成了存量房

来源: 楼盘网2023-08-15 18:37:30
  

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,也指存量房,一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的库存待售的房产。也就是说商品房经过转让交易成为了二手房,但是从未有人居住过,因此成为了存量房。

存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。相对于增量房而言,增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。


(资料图片)

存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场,但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和所经营运作的范围来说,存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块,都是未使用过的住宅或非住宅。

增加存量房会有什么影响

1、财政收入来源的变化:

随着土地资源枯竭,土地出让收益金减少,导致地方政府必须寻找新的财政收入来源,而房产税就是其中的不二之选。理论上讲,当土地出让收益小于房产税收益之日,也就是房产税实施之时。

2、价格决策者的变化:

新房价格由开发商决定,开发商作为专业人士,具备精准把握市场供求关系的能力,在此前提下,本着收益最大化原则制定适当的销售价格。二手房市场并没有价格决策者存在,市场价格是由供求关系决定的,供大于求价格下跌、供小于求价格上涨,这是最基本的经济学原理。

3、房地产调控方式的变化:

新建住房市场的交易主体是开发商和消费者,调控政策一般通过供地政策、销售价格指导方式进行;而二手房市场的交易主体为个人,一般会采取调节供需关系的方法,例如限制购房资格、限制贷款比例、限制出售年限等方法,今年还新增了“交易指导价“这一超限战手段。

4、银行贷款主体变化:

新建住宅为主时,开发商的拿地、建房均需要从银行获取贷款,如果市场预期变化,房子卖不出去,银行贷款就有坏账的风险。二手房交易时代,购买二手房的主要为个人群体,二手房贷款成数高、风险分散,即使房价出现下跌,个人消费者毁约的可能性还是很低的,除非发生经济萧条消费者失业无力偿还贷款的情况。当然,抵押贷款、经营贷款违规进入房地产的情况时,造成系统性风险的可能性会大幅提升。

5、房地产交易服务的变化:

随着二手房交易量的增加,房地产中介数量增加。市场在充分竞争后,预计市场会被以某家为首的几大中介机构占据。

中介公司掌握房源、掌握真实交易价格、一定程度上来说具备操控市场价格的能力,因此市场监管当局对于中介公司的行业规范和监管是必不可少的。

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责任编辑:sdnew003

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