罕见!北上广深齐发声!给刚需几点建议

来源: 广州楼市发布2023-08-04 06:39:06
  

罕见信号持续释放,楼市正在进入大逆转。

近期央行、住建部等轮番摇旗呐喊,四大一线城市更是罕见步调一致同时表态。


(资料图片仅供参考)

降利率、降税费、降购房门槛…各种政策停不下来。刚需犹豫不决的心,开始躁动。

|广州天河航拍图

广州楼市发布摄

半月近10条利好轰炸

刚需买房“史上最优惠”

最近半个月,楼市相关利好政策接近10条。不光频率高发,还传递出罕见的信号。

就在上周,最高层会议关于房地产给出最新表态:适时调整优化房地产政策

紧接着,7月27日住建部提出将落实降首付比例、贷款利率,改善性住房换购税费减免,“认房不认贷”等政策措施。

|备注:技术生成

按照以往惯例,中央表态后,接下来会落到省市地方层面执行。

不过跟以往不同的是,这次四大一线城市齐齐表态,要大力支持和满足刚需、刚改的住房需求。

这么大阵仗,步调如此一致,翻遍过去十几年的政策松动,都未曾有过

背后的风向标意义很明显:

接下来这段时间,以北上广深四座城市为首,各地楼市政策都会有不同程度的松口。

|北上广深表态图

|图源:财联社

这方面,广州其实已经提前发糖了。

7月底,广州放宽7区人才入户政策,预示着接下来会有更多人拥有房票,刺激楼市需求端。

同时,市住建局、自然资源局等部门也都有跟进动作,“靴子落地”只是时间问题

参考过往经验,作为购房主力的刚需,要留意两点:

1、现在购房成本史上最低,出手时机对了,可以少奋斗10年。

目前广州七区为刚需购房降低门槛,首付、利率、契税统统被打下来了。

前两年很多人5.2%高贷入手,假设房子总价300万,现在利率4.2%利息省下约65万元

今时不同往日,以前盲目追涨入市不可取,但现在买房能省一笔巨款,再犹豫就会错过窗口期。

|7月5年期LPR4.2%

2、面对历史性出手机遇,买对不止关键,更是刚需买房的底线。

最高层已经研判,房地产市场供求关系发生变化。市场过热,稳赚不赔的时代一去不复返。

不要说闭眼入行不通,要想真正买到好房,货比N家都还只是基础操作。

而选对项目,最关键一点就是要学会“借势”,搭上顺风车。借区域板块起势,借楼盘配套起势。

番禺如日中天

热度稳居广州“第一梯队”

问题来了,根据以上两点去筛选,刚需要怎么买才能实现高效益?

楼市君第一个想到的,就是眼下如日中天的番禺。

原因很简单,从一二手成交和价格表现来看,如今番禺热度稳居广州“第一梯队”

一手方面,上半年仅有海珠、天河、番禺三区新房均价环比上涨。

|备注:技术生成

同时,番禺成交套数稳居全市前三,量价保持上升趋势。

二手方面,番禺成交7567套套力压天河海珠,蝉联全市第一。(数据来源:广州中原研究院)

实打实的成绩足以证明,市场变数再多,番禺依然逆风飘扬,能抗住局势。

更关键的是,无论交通出行,还是教育资源等核心配套,番禺都是刚需客群上上之选。

|番禺万博航拍图

|广州楼市发布摄

1

南大干线年内全线通车,买新中轴就对了

先说交通,番禺位置紧邻核心区,并且是广州路网最密集的区域之一。

目前,番禺已有3城轨+8地铁+12高速路的通勤体系,出行更高效,去哪上班都很方便。

按照近期公布的《广州市番禺区国土空间总体规划(2021-2035)》草案(下称番禺2035年国土空间规划草案),到2035年,番禺全区将新增6条高铁、3条城际以及14条轨道交通线路。

交通增量将再上一个档次,这样的番禺堪称“无往不利”。

|图源:番禺2035年国土空间规划草案

就在今年,南大干线番禺段预计年内全线通车,具有标志性意义。

未来,番禺不再是“散装”的,莲花湾、国际创新城、万博、南站四大板块被仅仅串联在一起。

交通大幅升级,直接影响就是时空距离缩短,未来“房价差”也会逐渐被拉平。

|备注:技术生成

另外,在交通提速的同时,南大干线还叠加了一层产业Buff。

因为它串联的板块,刚好与番禺三大产业集群高度重合。

番禺9成以上高新技术企业、广州唯二两家千亿独角兽希音广汽都在这里。

|备注:技术生成

都说买房要选对中心,南大干线就是番禺发展的新中轴。

区域最关键的板块、产业、企业都在线路附近,沿着它买房置业,主打一个“稳”字。

2

教育比肩越秀区,低价撬动高质生活

当然,选择番禺,不光通勤符合预期,还能享受到更优质的生活配套。

特别是年轻人关心的教育方面,番禺如今已跻身广州第一梯队

2022年,番禺教育投入近53亿,相当越秀+荔湾总和,全区近40%公共预算都砸在了教育上。(数据来源:各区官网公开数据整理)

这种力度,你在其他区身上未必能看到。

|备注: 技术生成

截至目前,番禺小学教育质量指数位居全市第二、初中排全市第三。 (数据来源:广州番禺发布)

番禺中学、仲元中学、广附、铁一、执信等优质教育集团扎堆,培养出一批批新学霸。

教育之外,番禺还拥有长隆万博这个基本成型的世界级地标商圈。

加上国际创新城南岸片区加速开发,从高端商业到日常休闲,番禺各类生活配套都在成倍增长。

乘东风入市正当时

番禺又迎来“实力战将”

番禺底层价值不断夯实,一有新盘面市便会格外受关注。

比如去年12月越秀拿下的兴业大道南项目越秀·大学·星汇锦城,售楼部还没开,各大媒体、业内人士甚至买家都掀起了热议。

番禺为星汇锦城提供了肥沃的土壤,星汇锦城的面市也让今年大火的番禺如虎添翼。

对刚需买家而言,能在今年这样的好时机遇上这对强强联合的CP,可遇不可求。

1

享万博、琶洲圈,刚需必看“高端平替”

很多人看来,刚需的最终归宿是郊区,而星汇锦城给了刚需极大的体面。

星汇锦城位于大学城创新城组团中心,已被定位为“城市中心”,隔壁就是华工、暨大,学院氛围和圈层可圈可点。

据番禺2035年国土空间规划草案,这个中心是广州“城市级别”轴线活力创新走廊和南大干线的交汇点,跟万博一样都是“双轴交汇”,能级并不低。

|图源:番禺2035年国土空间规划草案

而且从大区位来看,星汇锦城7号线2站万博、换乘18号线6站珠城,4号线4站琶洲,南大干线全通后一脚油门到万博、南站。

很明显,星汇锦城所在的位置包括“左邻右舍”都是“高端圈子”

|备注:技术生成

万博天河城、万达、四海城等9大商业体开业,约68万平商业存量超过珠城CBD。(来源:赢商网)

同样的圈子,万博、琶洲核心区新房总价500万起步,而星汇锦城300万起就能拿下。

不必高负债也能享受更高层次的生活,这是星汇锦城给到刚需满满的诚意。

|万博繁华实景图

|广州楼市发布 摄

2

所有配套前置,未开放便引入番中办学

选对楼盘就赢了一半,另一半还得看产品和兑现情况。

星汇锦城两大前瞻性设计,等于用实力和行动告诉刚需可以把心放进肚子里。

|项目规划效果图

1、配套占比7成,且全部工作前置。

星汇锦城整体占地面积约26万方,配套占比高达70%

光幼小初教育用地就有约9万方,相当住宅用地的1.27倍,而且全部配套都规划在最先开发的第一期,预计与一期住宅同步交付,给足刚需安全感。

别人恨不得多塞几栋楼,星汇锦城却让配套当“主角”,属实罕见。

|备注:技术生成

项目售楼部还没正式开放,门口的中央公园已经交付使用,配建的9班幼儿园已封顶了,42班小学和36班中学、公交首末站等已全部动工。

不得不说,星汇锦城的配套兑现真的开了2倍速,更重要的是还提前引入番中办学

番禺中学是首批省级示范性高中,优才班多年高考100%上特控线,80%以上上双一流大学,每年都为清北等国际名校输送人才。(数据来源:广东番禺中学)

|项目配建中小学奠基仪式

引入番中办学,星汇锦城成了广州极少数“1公里内涵盖幼小初到大学”的“学霸盘”,大体量,搭载的是“劳斯莱斯”的配置

4个室外篮球场、4个室外排球场、2个室内篮球体育馆、600座的多功能厅和150座的学术报告厅、1个室内游泳馆及2条田径跑道,从学术到全能,都考虑到了。

即便广州近年频繁学位预警,担心也是别人的。

项目总户数约2500户,假设中小学均按照45人/班计算,户数与小学配比为1.32:1,户数与中学位比为1.54:1,都远低于4:1的惯常标准,学位充裕。

|学校生活示意图

|图源:微信公共图库

2、POD开发模式,一半公园一半城。

正如项目的一句Slogan:一半学府,一半公园

学府只是一方面,项目打造的“公园中的社区,社区中的公园”也是行业学习的焦点。

据了解,星汇锦城是广州第四个采用POD开发模式的项目,简单讲就是“以生态为发展基底住宅为园林让步”。

越秀三个和樾系的园林都是这么来的,效果很惊艳。

|华发越秀·和樾府园林实景图

|图源:项目资料

光是园林这一Part,项目在控规上对比研判了很多方案,不知道熬秃了几个设计师。

项目选择在约53万方七星岗森林公园,约90万方的创新城中央公园等原生态上打造“公园里的社区”

社区内部把8.5万方土地让给了园林,同时点缀了阅读区、健身区、派对剧场等多元场域,营造“社区中的公园”

|项目园林效果图

3

约76-98平户型,面子和里子兼顾

外部出彩不易,如何在控制总价的基础上为刚需争取功能空间和舒适性的突破,也是一门很有考验的课题。

星汇锦城给出的答案,卷到了整个广州。

项目首推一期1栋,主打建面约76-98平N+1房,很有料。

|项目效果图

|备注:技术生成

楼市君研究完户型,发现星汇锦城以下三大产品力给同行增加了不少压力。

1、使用率接近100%,全屋飘窗简直是“空间大师”。

巧妙利用飘窗、花池、阳台等争取更多使用空间,是星汇锦城户型一大亮点。

如建面约84平户型,除了常规的卧室飘窗,就连玄关、厨房、卫生间都安排上了。

赠送一半面积的超大阳台约5.7米,景观及视野都很出色,户型整体使用率接近100%

相比市面普遍80%左右的使用率,星汇锦城让刚需的每一分钱都花在了刀刃上。

|建面约84平户型图

2、约76平南向三开间还带主套,刚需中的“战斗机”。

对于最小的建面约76平的2+1房,星汇锦城都能做到三开间朝南且带主套,属实难得。

现在80平以下小户型朝南本来就少见,再叠加主套更是凤毛麟角。

值得关注的是,主套接近一半的面积设计成阳台,叠加景观阳台、飘窗等,相当直接赠送一个主卧,真的很懂刚需。

300万起的刚需价格,但实用性和配置都是顶格的。

|建面约76平户型图

3、约98平五开间朝南,13.8米面宽直逼大平层。

建面约98平的户型,13.8米五开间朝南,全屋南北对流,卷出了新高度。

这个户型采用了当下比较流行的LDKB设计,加上超大横厅格局,整体空间感和视野逼近大平层

主卧奢阔,灵动空间可以满足弹性需求,厨房正对着双厅,做饭的时候还能照看小孩,不到100平却能住出120平的舒适感。

|建面约98平户型图

最后楼市君想说,现在政策频频,肯定是利好房地产市场的,抓住首波优惠上车,好过后知后觉。

星汇锦城这地段很讨喜,1公里内集结幼小初到大学这样的教育配置也是相当哇塞的,接近100%的超高使用率产品甚至卷哭同行。

300万的预算住进主城区,还要啥自行车?

而且区别其他项目,星汇锦城是广州首个年轻人共创社区。简单来讲就是让年轻人来提建议,定义自己的生活。

这次大胆的共创,有188人参与,荟萃了508个有效意见,最终形成现在大家广泛关注的POD公园城市社区、接近100%使用率、全南阳光宅等亮点。

8月5日,越秀·大学·星汇锦城正式开放,也是接受大家检验成果的重要时刻,听说现场还将开启新一轮的共创招募,为了给二期产品更新迭代。

感兴趣朋友可以前往一睹为快,现场还有草地BUSKING音乐节和魔法学院冰雪节等精彩活动,反正楼市君已经定好了周末的闹钟~

关注广州楼市发布公众号,在聊天框回复“越秀大学星汇锦城”,了解项目详情。

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责任编辑:sdnew003

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